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Inteligência Imobiliária em Santa Catarina
Análises que reduzem risco e aumentam retorno em projetos imobiliários de Santa Catarina – da compra do terreno à decisão de lançamento.
Viabilidade econômico-financeira, estudo de mercado e estratégia de produto feitos sob medida para incorporadoras, investidores e proprietários de terrenos que precisam de segurança na decisão de investir.
Portfolio de Produtos
Hospitality
Hotéis urbanos e resort hotels.
Condo-hotéis, mixed-use com componente hoteleiro, serviced apartments.
Mobilidade e apoio urbano
Logístico / Industrial
Galpões logísticos, centros de distribuição e built-to-suit industrial.
Condos logísticos, last mile, brownfield para retrofit logístico.
Residencial e Living
Comercial / Corporativo
Lajes corporativas e edifícios de escritórios.
Centros comerciais, strip malls, retail high street.
Projetos Especiais
Estacionamento vertical e garagens estruturadas.
Centros de apoio a mobilidade (ex.: apoio a rodoviárias, aeroportos, hospitais).
Condomínios fechados horizontais e verticais.
Loteamentos residenciais (inclusive loteamento fechado / de acesso controlado).
Multifamily, build-to-rent, coliving e segunda residência.
Produtos Inovadores e MVP
Serviços
Viabilidade Econômico-Financeira
Evita entrar em projetos com retorno abaixo do esperado ou risco desnecessário, antes de comprometer capital e reputação.
Você recebe uma visão completa do potencial econômico do empreendimento, com cenários e indicadores que sustentam a decisão de investir, ajustar ou desistir.
Inclui:
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Estruturação do fluxo de caixa completo do empreendimento.
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Premissas técnicas, comerciais e financeiras alinhadas ao mercado local.
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Cenários base, conservador e agressivo.
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Sensibilidades críticas: preço, VSO, custo e prazo.
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Indicadores-chave: TIR, VPL, Payback, Margem, Retorno sobre Equity.
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Parecer executivo com recomendação objetiva (Go / No Go).
Estudo de Mercado – Santa Catarina
Garante que o produto, o preço e o ritmo de vendas estejam em sintonia com a realidade do mercado catarinense.
O estudo mostra onde seu projeto se posiciona frente à concorrência, qual público faz mais sentido atacar e quais parâmetros de preço e velocidade são viáveis.
Inclui:
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Análise de oferta ativa e futura.
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Concorrência direta e indireta por tipologia.
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Comportamento de demanda e público-alvo.
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Precificação por tipologia e metragem.
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Velocidade de vendas (absorção) esperada.
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Direcionamento de produto e diferenciação.
Estratégia e Estruturação
Transforma dados e números em decisões práticas sobre produto, fases e retorno para os sócios.
A partir da viabilidade e do mercado, desenhamos o melhor uso do terreno, o mix de unidades e a estratégia de lançamento para maximizar retorno e mitigar risco.
Inclui:
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Melhor uso do terreno e potencial construtivo.
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Definição de mix, metragem e tipologia das unidades.
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Estratégia de lançamento, fases e ritmo de oferta.
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Tabela de preços estratégica por tipologia.
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Ajustes para maximização de retorno e redução de risco.
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Apoio a materiais para investidores e comitês.
Método InterCapital
Como conduzimos o projeto do primeiro contato à recomendação final.
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Tese e objetivos do cliente
Entendemos o ativo, o contexto dos sócios e o que precisa ser respondido: comprar, lançar, ajustar ou sair do projeto.
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Premissas e informações do ativo
Organizamos e validamos dados de terreno, projetos, custos, cronograma e estrutura de capital.
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Mercado e benchmarks regionais
Analisamos oferta, demanda e concorrência em Santa Catarina para posicionar corretamente o produto.
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Modelagem financeira e cenários
Estruturamos o fluxo de caixa, testamos cenários e sensibilidades críticas de preço, VSO, custo e prazo.
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Relatório executivo e recomendação
Entregamos uma leitura clara dos números, riscos e alternativas, com recomendação objetiva de Go / No Go e próximos passos.
Entregáveis
O que efetivamente chega à sua mesa.
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Relatório executivo em PDF, no padrão de conselhos, comitês de investimento e investidores.
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Planilha financeira completa, aberta e auditável, com premissas, cenários e indicadores.
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Sumário de premissas, riscos e pontos de atenção do projeto.
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Mapa concorrencial e análise de posicionamento de produto (quando aplicável).
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Recomendação estratégica final, com implicações em retorno, risco e timing de decisão.
Para quem é a InterCapital
Atuamos com quem precisa tomar decisões relevantes de alocação de capital em projetos imobiliários em Santa Catarina.
Incorporadoras e construtoras
Para avaliar terrenos, ajustar produtos e decidir se vale a pena lançar um novo empreendimento agora ou esperar.
Proprietários de terrenos
Para entender o melhor uso do imóvel, o potencial de valor e como se posicionar em negociações com incorporadoras e investidores.
Fundos imobiliários e investidores privados
Para analisar aquisições, parcerias e projetos de desenvolvimento com números claros de risco e retorno.
Family offices
Para estruturar teses imobiliárias em Santa Catarina com visão de longo prazo, preservação e multiplicação de patrimônio.
Operadores de ativos imobiliários
Para testar expansões, retrofit, mudança de uso ou novos formatos de ocupação em ativos existentes.
Diferenciais
Por que a InterCapital faz diferença na sua decisão.
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Especialização em Santa Catarina
Leitura profunda dos mercados catarinenses, com foco em projetos residenciais, mistos e de income.
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Modelos sem “caixa-preta”
Planilhas abertas, rastreáveis e fáceis de auditar, para que sócios e conselhos entendam cada premissa.
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Visão integrada mercado + produto + finanças
Mercado, produto e modelagem financeira tratados juntos, evitando decisões baseadas em apenas um dos vetores.
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Foco em decisão, não em relatórios extensos
Entregáveis objetivos, orientados a responder perguntas como: comprar, ajustar, lançar ou desistir.
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Linguagem adequada a conselhos e investidores
Conteúdo pensado para conversas de alta gestão, com clareza técnica e síntese executiva.
Principais Clientes
Owens Illinois
Sterling Bank
Banco Mantrust
Rayner Coffee International
Cooperativa Coamo
IRB - Resseguros do Brasil
Credit Suisse
Cosiva/Estanbrás
Banco Prosper
Sobre
A InterCapital é uma boutique de inteligência imobiliária focada em projetos em Santa Catarina, atuando em viabilidade econômico-financeira, estudos de mercado e estratégia de produto para incorporadoras, investidores e proprietários de terrenos.
Alexandre Freire é executivo com sólida experiência internacional em liderança estratégica, M&A, reestruturação empresarial e transformação de negócios, tendo participado de projetos que somam mais de USD 6,5 bilhões em valor gerado em setores como energia renovável, indústria, serviços financeiros e tecnologia. Atuou como CEO, Head de Marketing Internacional na maior empresa global de embalagens de vidro e plástico e consultor sênior na KPMG, liderando iniciativas de turnaround, expansão internacional e processos de privatização em países como Estados Unidos, Índia, Polônia, Alemanha, Japão e Brasil.
Foi responsável pelo desenvolvimento e implantação de modelo de liderança para uma das maiores empresas de mineração do mundo, com foco em transformação cultural e excelência em gestão de pessoas. Atualmente, é especialista em estruturação e incorporação imobiliária em Santa Catarina, liderando projetos com foco em inovação, sustentabilidade e alto padrão construtivo por meio da InterCapital.
Professor da FGV e da Fundação Dom Cabral, cofundador de startup em tecnologia blockchain e autor de livros nas áreas de gestão, tecnologia e sociedade, Alexandre mantém forte atuação em desenvolvimento de liderança, gestão da mudança e tomada de decisão baseada em dados. Fluente em português e inglês, está sempre aberto a novos desafios e conexões estratégicas.
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